Aluguel: Quais os impacto da pandemia?

Rafael Rigo
Garcez e Rigo Sociedade de Advogados

Devido à pandemia instaurada pela disseminação rápida e global do Covid-19, o qual circula entre os seres humanos acabou por levar as autoridades públicas a concretizar medidas altamente restritivas de desenvolvimento de atividades econômicas, a fim de garantir a diminuição drástica de circulação das pessoas e dos contatos sociais.

De certo que esta condição gerou a queda abrupta nos rendimentos tanto das pessoas físicas quanto jurídicas, tornando a prestação dos alugueres nos valores originalmente contratados excessivamente prejudicial à saúde financeira e econômica, com risco de levá-las à quebra.

O contrato de locação é bilateral, na medida em que determina prestação e contraprestação a ambas as partes contratantes, quais sejam a disponibilização de bem imóvel mediante o pagamento dos alugueres, comutativo e de execução continuada.

Antes de decidir negociar o valor do aluguel mensal, faz-se necessário avaliar se, de fato, você precisa reduzir o valor da despesa para continuar a pagar despesas básicas.

Tanto o locador quanto o locatário devem ser flexíveis e buscar entender a situação financeira do outro, tendo em vista que em inúmeros os casos ambos foram afetados pela pandemia, há que buscar alternativas tais como redução do aluguel, com o posterior pagamento de forma parcelada quando terminar o estado de calamidade, capaz de estender a dívida, diluindo no curso da locação.

Caso o locatário encontre resistência injustificada do locador em negociar, busque comprovar sua situação financeira e utilize argumentos que de fato apontem para a necessidade do pedido. A partir do momento que as partes consigam encontrar uma forma de equilibrar a relação contratual, recomenda-se que seja firmado um aditivo contratual, o qual deverá ser assinado e integrar o termo original.

Além disso, aumenta a importância dos profissionais explicarem para os locadores a dinâmica do mercado para evitar a rescisão da locação, pois a perda do locatário poderá resultar em prejuízo de longo prazo diante da futura dificuldade em conseguir um novo ocupante.

Nesse sentido, incide à relação, especificamente na possibilidade de revisão, o artigo 317, do Código Civil, que determina caber ao juiz, corrigir a prestação quando “por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução”, assegurando o quanto possível o valor real da prestação.

Tal revisão depende da existência de “fato superveniente”, diante de uma imprevisibilidade somada a uma onerosidade excessiva, no qual o poder judiciário, por meio de provocação da parte intervirá em relações jurídicas privadas para equilibrar os prejuízos, caso fique evidente que pela conduta de uma das partes a outra ficará com todo o ônus financeiro resultante deste cenário de força maior.

O fato é que não havendo a possibilidade de acordo, caberá ao Juiz apreciar e decidir a situação colocada em juízo, tanto é que já foram proferidas inúmeras sentenças sobre a matéria e ainda está longe de ser uma matéria pacificada.

De certo, a pandemia não afetou o direito de se pagar o valor justo, mas ensejou alterações que resultarão no aumento das revisões amigáveis ou judiciais que poderão gerar lucro ou prejuízo conforme a jurisdição de quem conduzir a transação, a melhor maneira é aderir ao bom senso para impedir o uso do oportunismo e na realidade sejam cumpridos os direitos locatícios.